为增强政府行政规范性文件制定的民主性和科学性，提高文件质量，现将市政府正在审查的《无锡市商品房预售资金监管办法（送审稿）》予以公布，广泛征求社会各界意见和建议。

　　请于2023年10月14日前将书面意见和建议以寄送、传真或者电子邮件的形式送无锡市司法局。

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　　无锡市司法局

　　2023年9月13日

无锡市商品房预售资金监管办法

（送审稿）

第一章 总则

　　第一条 为进一步促进房地产市场健康发展，保障预售商品房当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》（中华人民共和国建设部令第131号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市市区范围内经批准预售的商品房项目（不含政策保障性住房），其商品房预售资金的收存、拨付和监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部房价款。

　　第四条 商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记为止。

　　第五条 鼓励推行“互联网+资金监管”管理服务模式，市区建立统一的商品房预售资金监管信息系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统实现商品房预售资金信息化管理。

第二章 监管机构

　　第六条 无锡市住房和城乡建设局（以下简称“市住房城乡建设局”）是商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的组织实施。

　　中国人民银行无锡市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

　　国家金融监督管理总局无锡监管分局负责对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　第七条 市住房城乡建设局可以指定实施机构负责商品房预售资金监管的具体工作，履行以下职责：

　　（一）贯彻执行国家和省、市有关商品房预售资金监管的法律法规和方针政策；

　　（二）建立、维护和管理监管系统；

　　（三）对商品房预售资金的收存、拨付进行管理；

　　（四）督促检查商品房预售资金监管实施情况，负责房地产开发企业在商品房预售资金方面违法违规行为的投诉处理；

　　（五）商品房预售资金监管其他有关工作。

第三章 监管银行

　　第八条 市住房城乡建设局会同中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局制定方案，通过公开招标方式确定商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）。监管银行服务期限一般为3年。

　　市住房城乡建设局通过门户网站公示中标监管银行目录。

　　第九条 参与招标的商业银行应当为本市市区范围内设立的商业银行分行或法人银行总行。

　　中标的商业银行应当与实施机构签订商品房预售资金监管合作协议，积极配合实施机构做好商品房预售资金监管工作。

　　第十条 监管银行应当按照实施机构要求对接监管系统，通过监管系统进行定期对账，并确保向监管系统推送的数据信息及时、准确。

　　其他商业银行应当与实施机构实现银行按揭贷款等数据信息共享。

第四章 专用账户

　　第十一条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证之前，应当从中标监管银行目录中选择一家商业银行分行或其在本市市区范围内下属支行，作为本次商品房预售资金监管的监管银行。

　　房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，在该行开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称“专用账户”），并与实施机构、监管银行签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》）。

　　监管银行应确保专用账户具备资金无法被提现和挪用的系统功能。

　　第十二条 市住房城乡建设局应当在《商品房预售许可证》上载明专用账户信息。房地产开发企业预售商品房时，应当在销售现场公示并在《商品房买卖合同》中明示专用账户信息。

　　第十三条 商品房预售资金监管项目（以下简称“监管项目”）完成不动产首次登记后，房地产开发企业可向实施机构申请解除商品房预售资金监管，实施机构应在3个工作日内进行核实。经核实情况属实的，当次商品房预售资金监管解除，对应专用账户解除监管。

第五章 监管额度

　　第十四条 监管额度是指专用账户中确保项目竣工交付所需的资金额度。监管额度内的资金应当用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

　　专用账户内累计归集资金达到监管额度后，房地产开发企业可以向实施机构直接申请提取实际超出部分的资金。

　　第十五条 监管额度按照监管资金标准与申请预售建筑面积相乘确定。监管资金标准由市住房城乡建设局组织相关专业机构，根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布。

　　监管额度可以按照预售楼栋的预售建筑面积分别核算。

　　第十六条 监管额度可根据市住房城乡建设局公布的开发企业信用等级给予动态调整，对被评定为诚信企业（A 级）的房地产开发企业，按照降低 30%比例核定监管额度；对被评定为诚信较差企业（C 级）的房地产开发企业，按照增加10%比例核定监管额度；对被评定为失信企业（D 级）的房地产开发企业，按照增加30%比例核定监管额度。

　　第十七条 被评定为诚信企业（A 级）的房地产开发企业的监管项目没有存续开发贷款、土地抵押、在建工程抵押及股权质押，并承诺监管项目没有其他债务且在完成不动产首次登记前不再新增各类债务及各类抵押的，房地产开发企业可以向市住房城乡建设局申请，在本办法第十六条基础上按照再降低 20%比例核定监管额度。市住房城乡建设局审核后，实施机构予以调整核定监管额度。

　　房地产开发企业违反承诺的，取消降低监管额度并对监管项目按照增加30%比例核定监管额度，直至商品房预售资金监管解除。

　　第十八条 房地产开发企业可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，免除同等额度的监管额度。

　　房地产开发企业应当确保银行保函到期前不发生保函违约情形。出现银行保函违约情形的，实施机构应当按照规定向保函出具银行发起索赔，索赔资金额度为通过该银行保函已拨付的监管资金。

第六章 资金收存和拨付

　　第十九条 房地产开发企业应当将商品房预售资金直接存入专用账户，不得使用其他账户或者现金方式收取商品房预售资金。

　　购房人应当协助房地产开发企业将支付的商品房预售资金全部直接存入专用账户。

　　购房人申请按揭贷款的，贷款银行或者住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到专用账户。

　　第二十条 实施机构根据下列工程形象进度节点逐步降低专用账户内监管资金留存额度：

　　（一）多层建筑完成地上50%形象进度或者高层建筑完成地上30%形象进度的，监管资金留存不得低于监管额度的60%；

　　（二）高层建筑完成地上60%形象进度的，监管资金留存不得低于监管额度的50%；

　　（三）形象进度达到主体结构封顶的，监管资金留存不得低于监管额度的40%；

　　（四）形象进度完成外立面施工的，监管资金留存不得低于监管额度的30%；

　　（五）取得建设工程规划核实合格证的，监管资金留存不得低于监管额度的20%。

　　（六）通过交付使用竣工验收的，监管资金留存不得低于监管额度的5%。

　　在相应的工程形象进度节点，监管额度内资金超出应当留存额度的，房地产开发企业可以向实施机构申请使用超出部分的监管资金支付工程款项，原则上支付对象为项目工程施工建设相关单位。本办法实施后开工建设的项目，已使用开发贷款向工程施工建设单位支付款项的，房地产开发企业申请使用监管资金向相关单位支付资金时，不得超额申请拨付。

　　房地产开发企业在申领商品房预售许可证之前确已提前支付工程款项，经实施机构审核符合条件的，该部分资金可以拨付到房地产开发企业，但不得超过监管额度的20%。

　　第二十一条 监管项目的工程形象进度达到相应节点的，房地产开发企业可向实施机构申请工程形象进度查勘，实施机构应当自受理之日起3个工作日内完成审核及现场查勘，符合条件的，通过监管系统更新监管项目工程进度。

　　实施机构可以委托相关单位承担工程形象进度查勘具体工作，并对被委托单位的工作进行监督。

　　第二十二条 房地产开发企业与购房人解除购房合同涉及监管资金退款时，专用账户内累计归集资金总额未超出监管额度的，房地产开发企业可持合同注销证明向实施机构申请退回相应购房款；专用账户内累计归集资金总额超出监管额度的，由房地产开发企业自行结算退款。

　　第二十三条 房地产开发企业申请提取或者使用可用资金的，实施机构应当自受理之日起2个工作日内完成审核。对审核符合条件的，实施机构出具同意拨付证明；不符合条件的，出具不予拨付通知书。

　　监管银行应当在收到同意拨付证明的2个工作日内，按照监管协议约定完成资金支付。监管银行发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知实施机构。

第七章 应急机制

　　第二十四条 因不可抗力事件或行政管控措施，对商品房销售及施工进度等造成普遍性、持续性影响的，市住房城乡建设局可在报请市人民政府同意后，采取提前拨付监管资金等阶段性纾困措施，提前拨付的监管资金原则上专项用于工程建设。

　　第二十五条 因开发项目处置突发性社会矛盾，确需提前使用监管额度内资金用于工程建设、化解风险矛盾的，经属地的区人民政府评估确认，可以在确保落实资金回补措施的前提下，向市住房城乡建设局申请应急使用监管资金，实施机构按照市住房城乡建设局意见办理资金拨付手续。

　　第二十六条  因开发项目停工、烂尾等风险处置工作需要，可施行商品房预售资金特别监管措施。

　　施行商品房预售资金特别监管措施的，应当在属地的区人民政府组织下制订“一楼一策”工作方案，工作方案应包括监管实施部门、资金使用计划和监管专用账户信息等内容，纳入监管的商品房预售资金主要用于工程建设，划拨节点可根据风险处置需要设定。工作方案应当经市住房城乡建设局审核同意，实施机构配合做好指导协调工作，商业银行和公积金管理中心应配合将相关按揭贷款及住房公积金贷款直接存入指定属地监管专用账户。

第八章 监督管理

　　第二十七条 市住房城乡建设局、中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局（以下合称“监管机构”）建立联动工作机制，按照各自职责对房地产开发企业以及商业银行做好监督指导，发现违法违规行为的，按照各自职责及时进行处罚。

　　实施机构按照分类分档、动态调整原则，对存在延期交付风险或停工风险的项目、主要投资方存在风险的项目加强日常监督指导，可以与区住房城乡建设部门共同督促房地产开发企业合理使用监管资金用于支持项目建设。实施机构发现房地产开发企业违法违规行为的应及时规范处置，按《城市商品房预售管理办法》有关规定需进行处罚的，及时上报市住房城乡建设局进行处罚。

　　监管银行对房地产开发企业规范收取商品房预售资金进行监督指导，加强专用账户日常管理，发现房地产开发企业违法违规行为或专用账户异常的，及时告知实施机构。

　　第二十八条 房地产开发企业未在销售现场公示监管银行及专用账户等信息、未按规定将商品房预售资金存入专用账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、未按规定使用商品房预售资金、提供虚假材料申请拨付监管资金的，由实施机构责令改正；情节严重或者拒不改正的，可暂停该项目监管资金拨付，记入房地产开发企业信用档案，市、区住房城乡建设部门可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

　　第二十九条 商业银行未按规定或者监管协议约定及时拨付监管资金、擅自拨付监管资金、挪用监管资金以及按揭贷款银行未按规定将商品房预售资金直接划入专用账户的，由金融监管部门责令改正；拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，可以暂停签订监管协议，提前单方终止合作协议，取消参加下一轮监管银行招标资格，由金融监管部门按职责进行处罚。

　　商业银行未按规定或者监管协议约定擅自拨付或挪用监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　第三十条 监管机构及实施机构工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

第九章 附则

　　第三十一条 江阴市、宜兴市可参照本办法执行。

　　第三十二条 市住房城乡建设局应本着确保商品房预售资金安全、服务便捷高效的原则，制定相应的操作细则。

　　第三十三条 本办法自202X年X月1日起施行，2021年4月14日市政府印发的《无锡市商品房预售资金监管办法》同时废止。

　　本办法施行之前已处于监管状态的，仍按原规定监管，直至监管终止。

此件公开发布