政策解读信息链接：http://www.jsxishan.gov.cn/doc/2023/03/17/3922037.shtml

 

关于加强和规范农村宅基地

管理的实施办法（试行）

 

第一章 总则

第一条  为进一步加强全区农村宅基地管理，促进土地资源节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省土地管理条例》等法律法规和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《中共江苏省委农办江苏省农业农村厅江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》《市政府办公室关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见》等相关文件精神，结合我区实际，制定本实施办法。

第二条  本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条  农村宅基地按照“以户取得、户内共有”的方式分配使用，严格按照“一户一宅、面积法定”的原则进行管理。

第四条  按照《江苏省土地管理条例》等相关规定，农村宅基地面积每户不超过135平方米，各镇人民政府（街道办事处）可根据实际情况在此范围内合理安排。

第五条  具有农村集体经济组织成员身份的农村村民，符合农村宅基地申请条件的，可依法依规按程序申请使用农村宅基地。

第二章 部门职责

第六条  在区政府的统一领导下，建立农业农村、自然资源规划部门牵头，多部门参与的综合协调机制，加强与财政、住建、交通、水利、电力等部门联系，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地管理工作。

第七条  区农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁、监督管理和统计调查等制度，完善用地标准，规范管理程序，加强日常监管，查处职责范围内的宅基地违法违规行为，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房盘活利用，组织开展宅基地现状和需求情况统计调查，定期将农村村民建房新增建设用地需求通报区自然资源规划部门，参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源规划部门指导各地编制“多规合一”实用性村庄规划，在国土空间规划（村庄规划）中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理新增建设用地审批等相关手续，负责乡村建设规划许可证办理指导、确权登记颁证等。

区住房城乡建设部门负责指导农村住房建设、农村住房安全和危房改造等工作，提供农房设计方案，加强农房建设风貌管控、施工管理、质量安全等，加强农村建筑工匠的管理和培训，推广使用绿色建材和技术。

其他相关部门协同做好相关管理工作。

第八条  镇人民政府（街道办事处）负责宅基地审批和日常监管工作，指导建立农村宅基地用地建房联审联办机制，明确建设部门牵头负责组织开展辖区内农村宅基地审批事宜，优化审批流程，提高审批效率，加强农村建房事前事中事后监管，组织做好农村宅基地新批及翻建的规划许可工作；加强全程监督，确保宅基地审批管理接得住、管得好；负责答复和处理涉及农村宅基地的信访事项；按照相关法律法规和权责对等的原则，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法违规行为；建立健全农村宅基地审批管理台账，并定期将审批情况报区农业农村、自然资源规划部门备案；指导村集体经济组织或村（居）民委员会（以下简称村级组织）完善宅基地民主管理程序，制定并健全宅基地村级协管员制度，组织开展村民建房日常巡查，做到早发现、早报告。

第九条  村级组织负责对申请人是否符合集体经济组织成员资格、是否符合“一户一宅”用地建房条件、申请宅基地是否存在争议、来源是否合法、是否符合村庄规划、是否征求相邻权利人意见、以及对申请内容真实性等进行初审。涉及公安、民政、城管等单位要及时咨询意见，安排1名村（社区）工作人员兼任宅基地协管员。宅基地协管员负责日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，重点排查上报未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法违规行为。

第三章 严格规划管理

第十条  农村宅基地审批应符合国土空间规划、镇村布局规划和村庄规划。

第十一条  农村宅基地建房要坚持先规划后建设的原则。合理安排和使用农村宅基地用地，不得占用永久基本农田，涉及占用一般农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。对不符合村庄规划要求的，不得批准农村宅基地用地申请。

第十二条  城镇开发边界外规划发展村内符合申请资格的农村村民可以申请新建、翻建、改（扩）建住房，优先改造1980年前建造的农房，鼓励改造1981年至2000年期间所建的农房。规划发展村除承担本自然村符合资格的农村村民宅基地建房需求外，还需承担本行政村范围内一般村的农村村民宅基地需求，有序引导农村村民适度规模集中居住。

城镇开发边界外一般村，原则上不新增用地规模；符合申请资格的农村村民，优先引导到规划发展村庄内审批宅基地；住房经鉴定为C级危房及以上的，经批准可迁建至规划发展村，或申请在城镇规划区内统一安置，原农村宅基地住房应予以拆除并退还村集体。确有困难的可按《中共无锡市委无锡市人民政府关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》（锡委发〔2017〕36号）规定翻建住房。

城镇开发边界外搬迁撤并类村，原则上不得新建和改（扩）建住房，住房鉴定为C级危房及以上的，可申请统一安置；不能统一安置的，经批准可对存在安全隐患的住房自行维修加固。

第十三条  城镇开发边界内的农村村民，原则上不得改（扩）建和新建农村住房；住房经鉴定为D级危房的农村村民，可以申请纳入城镇社区统一安置；不能统一安置的，按照“原址、原高度、原面积”原则，向镇、村申请农房翻建，现有宅基地使用面积超过本办法规定面积的，须按规定进行核减，具体参照农村宅基地申请审批流程执行。

第四章 规范用地管理

第十四条  农村宅基地规划和利用应当与农村住房更新改善、国土空间全域综合整治相结合，通过村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。鼓励一般村整村拆建搬迁至城镇开发边界外的规划发展村，整体推进一般村的复垦复耕工作。

第十五条  村民原有农村宅基地使用面积超过135平方米的，应通过调整村民点、更新改造、自愿有偿退出等途径，将超出的农村宅基地交回村集体，同时由原权利人或原权利人委托村级组织申请注销或变更原宅基地房产证、土地证或不动产权证书。

第十六条  非本集体经济组织成员通过合法程序取得本集体经济组织内农村房屋所有权的，该房屋一般称为“留根房”。

鼓励农村“留根房”在保障其合法持有者或继承者合法权益的前提下，实施自愿有偿退出。

第十七条  各镇人民政府（街道办事处）每年定期组织开展农村宅基地用地需求调查，并在每年初将需要保障的农村宅基地用地需求报区农业农村部门。

第十八条  经批准后连续两年未使用的农村宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。

第五章 申请与审批

第十九条  农村宅基地申请流程

1. 申请。符合农村宅基地申请资格条件的农村村民，以户为单位向所在村民小组申请使用农村宅基地，并提供以下材料：

（1）按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（2）签署《农村宅基地使用承诺书》；

（3）身份证明和户籍证明材料；

（4）利用原有农村宅基地进行建设的，提交相关土地、房屋权属证明材料；

（5）农村房屋设计方案或者农村住房通用设计图集；

（6）相邻建筑所有权人书面意见材料（拟建房屋与相邻建筑毗邻或涉及到公用、共用、借墙等关系的）；

（7）依法应当提交的其它材料。

2. 公示。村民小组收到申请后，应当提交村民小组会议讨论，并将申请人、申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层数、高度和建筑面积等情况在申请人所在村组范围内公示，公示时间不得少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农村村民申请、村民小组会议记录、公示证明等材料交村级组织审查。

3. 审查。村级组织在收到材料之日起开展审查工作，重点对申请材料是否真实有效、是否享有农村宅基地申请资格、拟用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等进行审查，涉及公安、民政、住建、城管等单位审查事项的，村级组织要及时咨询有关单位意见。

4. 报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人提交的其它相关材料一并报送镇人民政府（街道办事处）。审查不通过的，告知其相关原因并退回其申请材料。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，农村村民直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本村级组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

原农村宅基地拆旧建新的，参照本条规定程序办理。

第二十条  农村宅基地审批程序

1. 部门联审。各镇人民政府（街道办事处）农村宅基地审批及建房事宜由建设部门牵头负责，各相关部门按各自职责参与联审，建立健全“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办机制。镇人民政府（街道办事处）受理农村村民农村宅基地和建房（规划许可）申请后，如报送材料不完备或有错误的，应一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。材料齐全或补充齐全的，镇人民政府（街道办事处）应及时组织建设、农业农村、自然资源规划部门进行审核和现场勘查并按审核结果填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。农业农村部门负责审查申请人是否符合申请资格、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准、农村宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等；自然资源规划部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制及土地权属要求，其中涉及占用农用地的，应先办理农用地转用审批手续；建设部门负责审查住房建设设计方案，实施带图报批，加强农房风貌管控，组织开展农房质量安全实地抽查等，并综合各有关部门意见提出审批建议。涉及水利、林业、电力事项的应征求相关主管部门意见。

2. 乡镇审批。镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》。乡村建设规划许可证由受委托的镇人民政府（街道办事处）一并发放，并以适当方式公开。镇人民政府（街道办事处）和村级组织要建立农村宅基地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并定期将审批情况报区农业农村和自然资源规划部门备案。

经联审不符合农村宅基地申请条件的，镇人民政府（街道办事处）应当依法答复申请人，并说明理由。

第六章 建房规范管理

第二十一条  镇人民政府（街道办事处）是本辖区内农村宅基地及住房建设管理的责任主体，要严格落实农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、住宅建成后核查到场“四到场”要求，确保农村宅基地及农村住房建设管理规范有序。

第二十二条  镇人民政府（街道办事处）和村级组织严格执行农村宅基地用地建房监督管理工作。经批准用地建房的农村村民，应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府（街道办事处）在收到申请后，由建设部门牵头组织相关部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录和影像资料保存，指导农村村民按照批准面积和要求使用土地。

第二十三条  施工期间，镇人民政府（街道办事处）要在施工关键节点巡查到场（可通过购买服务方式），在地基基础、抗震节点和关键主体结构施工过程中，及时到施工现场检查指导，特别是加强隐蔽部位的到场检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，提出处理建议并做好记录。

第二十四条  镇人民政府（街道办事处）在村民建房完工、提出竣工验收申请后，应当及时组织相关部门验收，实地检查农村村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，建房质量是否满足抗震要求，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺，并填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第二十五条  农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权利证书。涉及退出原农村宅基地的，须在自行拆除应拆房屋，退还原农村宅基地，注销原宅基地房产证、土地证或不动产权证书后方可办理新的不动产登记。

第七章 闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

第二十六条  在充分保障农村村民宅基地合法权益和农民住房财产权的基础上，支持村级组织及其成员发挥主体作用盘活利用闲置农村宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的村级组织对闲置农村宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用，引导有实力、有意愿的企业有序参与盘活利用工作，带动当地产业发展和农民就业创业增收。

第二十七条  支持村级组织及其成员采取自主经营、合作经营、租赁经营、委托经营等多种形式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，鼓励利用闲置住宅打造农村一二三产业融合发展项目。支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。

第二十八条  支持村级组织采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。产生的土地增值收益，归村级组织所有。

第二十九条  农村村民因合法原因形成的多处农村住宅，在征得村级组织同意后，可以转让或赠与符合农村宅基地使用权申请分配条件的本集体经济组织内其他成员。因上述原因发生土地使用权和房屋所有权转移的，应当凭相关审批材料到不动产登记部门依法办理变更或注销登记手续。

第三十条  自愿退出宅基地使用权的农村村民，除农村宅基地权益外，在本村集体经济组织中享有的其它权益不变、身份不变。

第三十一条  探索建立农村宅基地有偿使用制度，鼓励村级组织“一村一策”制定相应细则，并报各镇人民政府（街道办事处）和区农业农村部门备案。

第八章 日常管理及监督

第三十二条  各镇人民政府（街道办事处）要结合本辖区实际情况，参照本办法制定相应的农村宅基地管理实施细则。

各村级组织要制定、完善包含农村宅基地管理内容的村规民约及包含农村村民用地建房有关内容的管理制度。

第三十三条  建立健全农村宅基地管理动态巡查和责任追究制度，依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，防止产生新的违法违规行为。对农村村民违法占用农村土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理实施条例》等相关法律、法规，由农业农村、自然资源规划等部门具体承担职责范围内的宅基地违法处置工作。

探索开展镇（街道）综合执法、多部门联合执法机制，形成区指导、镇（街道）主导、村（社区）配合的综合执法格局。对历史形成的农村宅基地有关问题，要按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，区分问题产生根源、事项类别、发生时限，采取联合办理等方式稳妥解决。

第三十四条  区农业农村部门、区不动产登记部门应当加强农村宅基地审批管理信息和不动产登记信息实时共享。

第九章 附则

第三十五条  本办法由区农业农村局会同锡山自然资源规划分局、区住房城乡建设局负责解释。

第三十六条  本办法自印发之日起施行。

 

附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2. 农村宅基地使用承诺书

3. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表 

4. 乡村建设规划许可证

5. 农村宅基地批准书

6. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7. 锡山区农村宅基地审批流程示意图

（此件公开发布）