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房屋买卖纠纷焦点问答


【信息发布时间:2016/10/18  阅读次数:【我要打印】【关闭】 【字号 

 毁约只须双倍返还定金和支付违约金?

  姚旭斌提醒,买卖双方订立的合同,只要不违反法律禁止性规定,不具有可变更可撤销情形,就应当履行。守约方可以要求违约的房主继续履行合同,交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的,房主应当赔偿买家的全部损失,包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。有卖家认为,只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金,就可以任意解除合同,然后将房屋再行高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。《合同法》规定,违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金;守约方可以选择,是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。
  就常见的误区,吴传杰表示,买房人不能以中介挂牌价主张损失,毕竟这不是交易价。可以以同户型同地段相近楼层的实际成交价,比较签订合同的价格来获得差价。另外,可以通过评估公司评估。双方可以协商评估的基准日,一般取的是鉴定当天的价格来比较。

  碰到产权人亲属代替卖房的如何维权?

  若是房屋非产权人代替产权人作为出卖方签订合同,造成的房屋买卖纠纷如何解决?举个例子,父母代替子女出售房产,需要书面委托协议,不过中介审核不严,仍然签订了合同。子女却毫不知情,得知后极力反对。买家或难以要求继续履行合同,不过可以向无权代理人,即签订合同的父母主张违约金和损失。

  买家能不能
  因“限贷”要求解除合同?

  锡城的“限购令”一出,房市再起涟漪。江苏法舟律师事务所的房产律师陈培嘉表示,前来咨询的买家不少,有购买了大户型公寓或是别墅的买家签了合同,合同中没有涉及贷款,只是与房主口头约定,因为“限购令”要多出几十万元,想变更合同,甚至解除合同。当然,不乏外地买家咨询有无继续在无锡买房的可能性。“热点问题是签了购房合同,但是贷款首付比例提高,没法足额贷款,导致履行合同出现困难,买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策,要求解除合同?”
  买家毁约虽然暂未以诉讼形式现身法院,但已见诸锡城的媒体报道中——有买家想放弃购房计划,要求房主退定金。陈培嘉律师表示,只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的,买家主张因政府调控措施中的限贷政策,导致无履约能力请求解除合同,并要求卖家返还收受的购房款或者定金的,法院予以支持。
  不过,诉讼实践中处理起来可不易,对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的,买家要承担一定的举证责任。对于买家购买投资性住房的,卖家在合同解除后或请求买家承担相应补偿责任的。

  法官提醒

  对房市风险要有预期

  姚旭斌提醒,房屋属于家庭的重大财产,在进行房产交易时应当慎重,对市场风险要有充分认识。进行房屋买卖之前,应当对交易对方、中介机构的信用、履约能力作必要的了解。合同一旦签订,各方均应信守合同,买家应按约定期限交付房款,否则可能面临合同不能继续履行的危险。卖家应按约定交付房屋并协助办理相关登记手续,否则将面临承担继续履行、支付违约金、赔偿守约方全部损失等法律责任。房屋中介机构是促成房屋买卖达成的第三方,要秉持公平、公正、合法的经营原则,不能为了促成业务故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息,如果造成委托人财产损失的,要承担相应的法律责任。