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房产买卖合同未签订 中介是否有权收取定金?


【信息发布时间:2016/3/17  阅读次数:【我要打印】【关闭】 【字号 

      在二手房交易过程中,购房者没买成房却被扣了定金,成为有苦说不出的事情,那么中介公司在什么情况下需要返还购房者的定金?律师事务所张虎律师向记者讲述了一个案例。
  去年华某到本市某房地产中介公司门店查看房源,对在中介门店登记的锡山区某小区房源产生购买意向。中介公司收取华某2万元定金,并出具收款收据一份,内容为:“今收华某购无锡某小区7号楼2单元602室购房定金2万元整。”后华某没能够与房东就房款、过户费及税费承担问题达成一致意见,双方也没有签订购房合同。
  此后,华某以合同未订立为由,要求房产中介公司返还以定金名义收取的2万元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。房产中介公司称,华某看房后其工作人员曾与华某达成房屋买卖口头协议,华某交纳定金后又以不满税费承担为由,反悔双方交易,过错责任全在华某,因此不同意返还定金。后华某起诉至法院,法院查明双方未签订居间合同,且房产中介公司不能证明收取定金系经房东一方授权,也未提供证据证明其因本次居间服务支出的费用,判决房产中介公司返还已收取的2万元定金。
  法舟律师事务所张虎律师对房产买卖合同未成的情况下房产中介是否有权收取定金给出以下法律分析:
  问题一:法律上对定金如何界定?
  定金是在合同订立或履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金,该规则被称为“定金罚则”。“定金罚则”旨在督促债务人履行债务,适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方,且应以书面形式约定。
  对于购房合同而言,定金双方指向的是房屋买卖的双方,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同,如果一方违约导致无法签订购房合同,定金是对守约方的保护和救济。本案中,房产中介作为居间人,并非房屋买卖合同的当事人,其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金,在并未取得房东授权的情况下,其向华某收取定金是一种超越代理权的行为。

  问题二:房产中介提供的服务是否应收取费用?
  《合同法》第424条规定:“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并由委托人支付报酬的合同。”向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。本案中,被告某房地产中介公司为原告赵某提供订立房屋买卖合同的媒介服务,双方之间为典型的居间合同关系。房产中介作为居间服务的提供方自然有法律依据收取费用,但收取费用的前提是居间成功,即买房人和卖房人就房屋买卖订立合同。本案中,虽有居间服务但房屋买卖合同并未订立,如无其他特别约定,房产中介无权向华某收取所谓服务费用。

  问题三:房屋买卖合同不成立时,定金如何处理?
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”对华某而言,其义务是按照预先约定与房地产中介或与房东洽谈购房事宜,该义务其已经履行,即使最终因房款、税费等问题未能协商一致签订正式购房合同,也并非华某过错,而属于“不可归责于双方当事人的事由”,因此,无论如何,房产中介都应将收取的定金返还。
  张虎律师提醒:在当前房地产行情剧烈变化的形势下,买卖房屋退定金的纠纷层出不穷。首先需要澄清的买房人的一个误区,很多买房人认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,因此就违心的与开发商签订了对自己很不利的购房合同,这种认识是错误的;其次,不论是一手房买卖还是二手房转让,都应该遵循契约精神,如不存在合同可撤销或无效的情形,一切均应以合同的约定为准;最后,房地产市场运作复杂,涉及的法律、法规较多,一般买房人很难防止自己的合法权益受到侵害,购房时应多求助于包括律师在内的专业人士,不仅要在权益受到侵害后寻求保护,更要在签约和协商过程中防止风险的发生。